사건 개요
의뢰인은 수도권의 한 물류시설 개발사업을 위해 새로 설립된 시행법인이었습니다. 여러 금융기관으로 구성된 대주단과 PF 대출약정을 맺었고, 사업은 관리형토지신탁 방식으로 진행되었습니다. 사업부지의 소유권은 신탁사로 넘어갔습니다.
관리형토지신탁 구조에서는 인허가상 건축주 명의도 신탁사로 바꾸는 것이 보통입니다. 그런데 의뢰인은 부동산개발업 등록을 하지 않은 상태였고, 이 때문에 건축주 명의변경이 받아들여지지 않았습니다. 토지는 신탁사 명의인데 인허가는 시행사 명의로 남아 있어 사업이 사실상 멈췄습니다. 대출은 일부만 인출된 상태였습니다.
이 사건의 쟁점
부동산개발업법은 일정 규모 이상의 개발을 하려면 등록하도록 정하면서도 몇 가지 예외를 둡니다. 그중 하나가 "과다한 채무로 파산 위기에 처한 기업"이 그 사유를 인허가 행정기관에 구체적이고 객관적으로 소명한 경우입니다.
따라서 쟁점은 두 가지로 모였습니다.
- 법이 말하는 '파산 위기'란 무엇이며, 파산 원인이 이미 갖춰졌어야 하는가
- 의뢰인의 재무 상태와 약정 구조에 비추어 그 요건을 '객관적으로' 소명할 수 있는가
대응 전략
첫째, '파산 위기'의 의미를 정리했습니다. 조문은 '파산 원인을 충족한 기업'이 아니라 '파산 위기에 처한 기업'이라고 표현합니다. 채무자회생법상 파산 원인(지급불능·채무초과 등)이 이미 생긴 경우뿐 아니라, 가까운 시일 안에 생길 가능성이 높은 경우도 이 문언에 포섭된다는 해석론을 세웠습니다.
둘째, 장부상 수치가 아닌 '실질'로 재무 상태를 다시 계산했습니다. 재무제표만 보면 의뢰인의 자산과 부채는 거의 비슷했습니다. 그러나 자산 대부분은 사업이 진행되어야만 가치가 생기는 항목이었고, 명의상 의뢰인의 것이 아닌 항목도 섞여 있었습니다. 판례가 제시하는 실질 평가 기준에 따라 이 항목들을 하나씩 다시 평가했습니다.
셋째, 대출약정과 신탁계약을 함께 분석했습니다. 명의변경이 이뤄지지 않으면 약정상 어떤 사유가 연쇄적으로 발생하는지, 그 결과 변제기가 언제 도래할 수 있는지, 담보를 실행해도 얼마나 회수되지 않고 남는지를 검토했습니다.
결과
위 검토를 종합해 의뢰인이 법이 정한 '파산 위기에 처한 기업'에 해당한다는 결론을 담은 법률검토보고서를 작성했습니다. 보고서에는 인허가청에 제출할 수 있도록 근거 자료 목록을 별지로 정리해 제공했습니다.
이 사건이 주는 시사점
관리형토지신탁 구조에서 시행사의 등록 요건을 놓치면 PF 대출이 실행된 뒤에도 사업이 멈출 수 있습니다. 이 사안처럼 예외 조항으로 길을 찾을 수는 있지만, 요건을 '구체적이고 객관적으로' 소명하는 일은 생각보다 까다롭습니다. 어떤 자산을 어떻게 평가하고 약정상 어떤 사유를 근거로 삼을지에 따라 결론이 달라질 수 있기 때문입니다.
무엇보다 대출약정 체결 전에 시행사의 등록 요건과 명의변경 일정을 함께 점검해 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
비슷한 이유로 인허가 명의변경이 지연되고 있거나, PF 구조에서 시행사 요건 점검이 필요한 경우 법무법인 채비로 연락 주시기 바랍니다.
본 사례는 담당 변호사가 이전 소속 법무법인에서 수행한 개별 사안의 대응 경과를 정리한 것으로 법률자문이 아닙니다. 의뢰인 보호를 위해 사실관계 일부를 일반화하거나 변경하여 기재하였습니다. 본문의 법령 검토는 2022년 당시 법령을 기준으로 한 것이며, 이후 법령 개정 여부에 따라 현재는 결론이 달라질 수 있으므로 구체적인 사안에서는 현행 법령을 별도로 확인하셔야 합니다.
