계약 상담에서 오간 설명이 모두 계약의 내용이 되지는 않습니다. 장래의 불확정한 사항에 관한 일반적인 설명은 특별한 사정이 없는 한 그 자체로 기망이라고 단정하기 어렵다는 것이 이 사건 판단의 축이었습니다.
사건
미성년자 명의로 주택 분양계약이 체결되고 계약금이 지급되었습니다. 이후 매수인 측은 분양 상담 과정에서 들은 설명이 사실과 다르다며 기망을 이유로 계약을 취소한다고 통보하고, 계약금과 세금, 변호사비용, 위자료를 합하여 1억 6,700만 원대를 청구하였습니다. 청구원인은 기망행위, 신고서류의 위조, 그리고 회사들의 사용자책임이었습니다.
피고 법인 두 곳을 대리하였습니다.
무엇을 다퉜나
세 가지를 주장하였습니다. 기망행위나 사문서위조가 없었다는 점, 문제된 사람들이 회사의 직원이 아니어서 사용자책임이 성립하지 않는다는 점, 설령 위조가 있었더라도 주장하는 손해와 인과관계가 없다는 점입니다.
사용자책임 부분에서는 그 사람들과 의뢰인 회사들 사이의 관계를 자료로 정리하여, 지휘·감독 관계를 전제로 한 청구가 성립하지 않는다는 점을 밝혔습니다. 손해 부분에서는 원고가 주장하는 세금과 변호사비용, 위자료가 각각 어떤 행위로부터 발생한 것이라는 설명이 없다는 점을 지적하였습니다.
결과
법원은 청구를 전부 기각하고 소송비용을 원고가 부담하도록 하였습니다. 판단의 근거는 다음과 같습니다.
- 계약 체결 당시의 대화를 확인할 직접 증거가 없었습니다. 제출된 녹취록과 문자메시지는 모두 계약 체결 이후의 것이었습니다.
- 분양계약의 주된 채무는 대금 지급과 소유권 이전이고, 매수인이 문제 삼은 사항은 별도의 특약으로 정해지지 않았습니다.
- 요건의 충족 여부나 충족 가능성과 같은 장래의 불확정한 사항은, 계약의 내용으로 포함되는 등 특별한 사정이 없는 한 당사자가 스스로 검토할 수밖에 없으므로 그에 관한 일반적 설명 자체를 기망이라고 쉽사리 단정하기 어렵습니다.
- 문제된 신고서는 매수인 측이 계약 당시 미리 작성하여 교부한 것으로, 그 작성과 제출에 위임이 있었다고 봄이 상당합니다.
- 관련 형사 고소는 혐의없음 또는 각하로 처분되었습니다.
항소심에서도 항소와 당심에서 추가된 청구가 모두 기각되어 확정되었습니다.
마무리
분양이나 매매 상담에서 오간 말을 두고 다툼이 생기는 경우, 결론을 좌우하는 것은 대체로 계약 체결 시점의 자료가 남아 있는가입니다. 계약 이후에 확보한 녹취나 문자는 그때의 대화를 증명하는 자료가 되기 어렵습니다.
상담 과정의 설명이 중요하다고 판단되신다면, 그 내용을 특약으로 계약서에 적어 두는 것이 가장 확실합니다. 반대로 분양이나 판매를 하는 입장이라면, 상담 단계의 설명과 계약의 내용을 구분해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
