건물을 통째로 임차하여 입주자들에게 전대하는 공유주거(co-living) 서비스를 성공적으로 운영 중인 기업을 대리하여, 상가임대차보호법의 적용 여부부터 계약갱신요구권, 임대인의 건물 매각 리스크, 임대료 증액 요구 대응까지 임대차 갱신 국면의 쟁점 전반을 정리한 법률자문을 수행한 사례입니다.
1. 사건 개요
의뢰인은 서울 소재 건물을 임차한 후 각 호실을 입주자들에게 전대하고 멤버십 형태의 주거 서비스를 제공하는 공유주거 운영 기업입니다. 건물의 공부상 용도는 고시원(제2종근린생활시설·다중생활시설)이었고, 입주자들은 각 호실에 거주하며 전입신고를 마친 상태였으며, 의뢰인은 해당 건물에 별도의 사업자등록을 하지 않은 채 수년간 안정적으로 사업장을 운영하여 왔습니다.
임대차 만기가 다가오면서 상황이 달라졌습니다. 임대인이 건물 매각을 추진한다는 소식이 들려왔고, 계약이 연장될 수 있을지 불투명해지자 신규 전차인(입주자) 모집까지 어려워졌으며, 갱신 시에는 임대료 인상 요구가 예상되었습니다. 의뢰인은 이 국면에서 (i) 자신의 임대차가 상가임대차보호법의 보호를 받는지, (ii) 계약갱신을 요구할 수 있는지, (iii) 건물이 매각되면 어떻게 되는지, (iv) 임대료 인상 요구에 어떻게 대응할지에 관한 법률 검토를 요청하셨습니다.
2. 이 사건의 쟁점
첫째, 상가임대차보호법이 적용되는가. 건물의 공부상 용도는 고시원이고, 입주자들은 주거 목적으로 전입신고까지 마쳤으며, 의뢰인은 사업자등록조차 하지 않은 상태였습니다. 언뜻 보면 “상가” 임대차와는 거리가 멀어 보이는 사안에서, 의뢰인의 임대차가 상가임대차보호법의 보호 대상인지가 모든 논의의 출발점이었습니다.
둘째, 계약갱신은 관철될 수 있는가. 상가임대차보호법이 적용되더라도, 임대인이 갱신거절 사유를 들어 계약 연장을 거부할 여지가 있는지, 특히 의뢰인의 사업 구조상 필연적인 “전대” 자체가 갱신거절 사유가 되는 것은 아닌지가 문제되었습니다.
셋째, 건물 매각과 임대료 인상이라는 변수에 어떻게 대비할 것인가. 임대인이 건물을 제3자에게 매도하는 경우 의뢰인이 새로운 소유자에게 임차인의 지위를 주장할 수 있는지, 그리고 갱신 시 예상되는 임대료 5% 인상 요구에 대한 협상 카드와 분쟁 시 절차를 미리 마련해 둘 필요가 있었습니다.
3. 법무법인 채비의 검토 의견
- 상가임대차보호법 적용 확인: 상가임대차보호법의 적용 여부는 공부상 표시가 아니라 건물의 현황과 실제 사용 용도에 따라 실질적으로 판단되며(대법원 2009다40967 판결), 사업자등록이 실제로 완료되었는지와 무관하게 사업자등록의 대상이 되는 영업에 사용되는 건물이면 원칙적으로 적용 대상입니다(서울고등법원 2016나2062260 판결). 하급심 역시 고시원 운영 임차인의 임대차에 같은 법이 적용됨을 전제로 판단한 바 있습니다. 의뢰인은 입주자들과 전대차 계약을 체결하고 멤버십 서비스를 제공하는 영리활동을 위하여 건물을 임차한 것이므로, 사업자등록이 없더라도 상가임대차보호법이 적용된다는 점을 명확히 하였습니다. 나아가 보증금과 월 차임을 기준으로 환산보증금을 산정한 결과 서울특별시 기준액(9억원) 이내로 확인되어, 같은 법의 규정이 적용됨을 확인하였습니다.
- 계약갱신요구권의 확인과 전대 리스크 차단: 상가임대차보호법상 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하며, 최초 계약과 합산하여 최대 10년까지 갱신이 가능합니다(제10조). 임대인 측이 문제 삼을 수 있는 유일한 지점은 “임대인 동의 없는 전대”(제10조 제1항 제4호)였으나, 임대차계약서에 임차인이 자신의 책임과 비용으로 제3자에게 전대할 수 있다는 명시적 조항이 있음을 확인하고, 임대인이 전대에 사전 동의한 것이 명백하여 전대를 이유로 한 갱신거절 위험은 매우 낮다는 판단을 제시하였습니다. 아울러 남은 임대차 기간 동안 차임 연체 등 다른 갱신거절 사유가 발생하지 않도록 관리 포인트를 함께 안내하였습니다.
- 건물 매각 대비 — 대항력 확보 조치: 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생기고, 건물이 매매되더라도 양수인이 임대인의 지위를 승계합니다(제3조). 그런데 의뢰인은 사업자등록을 하지 않은 상태였으므로, 건물이 매각되면 새로운 소유자에게 임차인 지위를 주장할 수 없는 공백이 있었습니다. 이에 임대인의 매각 추진에 대비하여 최대한 신속히 사업자등록을 완료하여 대항력을 확보할 것을 최우선 조치로 권고하였습니다.
- 임대료 인상 요구 대응 전략: 갱신 시 차임 증액은 5% 이내로 제한될 뿐 아니라(제11조, 시행령 제4조), 증액 청구 자체가 조세·공과금 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 기존 차임이 적절하지 아니하게 되었을 것을 요건으로 하므로, 5% 이내의 청구라도 당연히 관철되는 것이 아니라는 법리를 정리하였습니다(대법원 2013다89044 판결 참조). 이를 토대로 주변 상가 및 전대사업 건물의 시세 자료를 수집하여 협상에 활용하고, 협의가 결렬되더라도 곧바로 소송으로 가기보다 서울시 상가임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 절차를 활용하는 단계적 대응 방안을 제시하였습니다.
4. 자문의 결과
의뢰인은 “고시원 건물, 주거 전대, 전입신고, 사업자등록 없음”이라는 외관 때문에 법의 보호를 받지 못할 것을 우려하였으나, 본 자문을 통해 상가임대차보호법의 완전한 보호 대상임이 확인되었습니다. 이로써 최대 10년의 계약갱신요구권을 전제로 안정적으로 신규 입주자를 모집할 수 있게 되었고, 사업자등록을 통한 대항력 확보, 갱신거절 사유 관리, 증액 협상 자료 준비까지 갱신 국면의 실행 계획을 갖추게 되었습니다.
5. 이 사건이 주는 시사점
상가임대차보호법의 보호 범위는 생각보다 넓습니다. 공유주거·고시원·공유오피스와 같이 건물을 임차하여 재임대(전대)하는 사업은 공부상 용도나 사업자등록 여부와 무관하게 영업의 실질에 따라 보호 대상이 될 수 있습니다. 반대로, 보호를 받더라도 사업자등록을 갖추지 않으면 건물 매각 시 새로운 소유자에게 대항할 수 없는 공백이 생기고, 계약서상 전대 동의 조항이 없다면 사업 구조 자체가 갱신거절의 빌미가 될 수도 있습니다. 임대차 만기가 도래하기 전에 적용 법령과 갱신·증액·매각 리스크를 미리 점검하는 것이 안정적인 사업 운영의 출발점입니다.
법무법인 채비는 공유주거·전대차 사업 구조에 대한 이해를 바탕으로 임대차 전 단계의 법률 리스크를 검토하고 있습니다. 임대차 갱신, 임대료 증액, 건물 매각 등 유사한 어려움을 겪고 계신 분들은 언제든지 법무법인 채비로 연락 주시기 바랍니다.
